"Банки перестанут наживаться на продаже ипотечных квартир"
Должникам по ипотеке разрешили самостоятельно продавать ипотечное жилье для погашения долга.
Как это будет работать? В каких случаях банки могут отказать заемщику заниматься самостоятельной продажей? Эти и другие вопросы обсудим в сегодняшнем выпуске.
Сегодня поговорим о новом уже приятом законе – теперь заемщики смогут попытаться самостоятельно продать ипотечное жилье для погашения долга перед банком.
Видео по данной теме Вы сможет увидеть на нашем Канале: https://youtube.com/@samchukdemyan?si=YiMy6Ls0a8Ma8-C7
Вы спросите: а в чем нововведение? Ведь и до принятия нового закона заемщики могли продавать недвижимость, которая находилась в залоге у банка.
Могли. Но поверьте не всегда. К нам в компанию поступило много обращений клиентов с запросами по сопровождению продаж ипотечных квартир с торгов, которые запускались не по их воле, а по инициативе банков. Здесь нужно учитывать и ряд других нюансов, которые усложняли процесс. Рисковал и банк, если должник самостоятельно продавал квартиру. Гарантий, что должник погасит ипотеку после сделки, не было.
Да и покупателя найти было непросто. Обычно покупателю сперва нужно было перечислить продавцу аванс на погашение ипотечного кредита (долга продавца) до заключения договора купли – продажи. Конечно, многие на такие условия не соглашались, потому что гарантии, что продавец не исчезнет с деньгами на руках, не было.
Поэтому, в случаях, когда заемщик не мог больше вносить платежи за ипотечный кредит, банк обращался в суд за расторжением кредитного договора и обращением взыскания на предмет ипотеки, а далее запускал процедуру продажи недвижимости через службу судебных приставов на публичных торгах. Мало того, что весь этот процесс (суды/обжалование/выселение /приставы) мог продлится до 2 лет, а то и больше, так и на публичных торгах как правило много желающих выкупить объекты с серьезными скидками, поэтому квартиры продавались не по первоначальной стоимости, а со скидками в 30, 40 и 50 % от рыночной стоимости объектов. Представляете какой результат мог получить на выходе должник? Верно, отрицательный.
Во многих случаях получалось так, что должник лишался квартиры, а вырученных денег с продажи недостаточно было для того, чтобы полностью погасить задолженность перед банками. И человек продолжал быть должником
Дело в том, что по действующему законодательству, проценты по договору займа выплачиваются вплоть до возврата займа. Это значит, что даже во время судебного рассмотрения, исполнительного производства кредитные организации продолжают начислять проценты. Долг заемщика растет. Нельзя не забывать, что помимо времени (а время, как говорится, деньги), существуют дополнительные расходы, которые приходится оплачивать должникам в рамках торгов и исполнительного производства. Дополнительно приходиться оплачивать услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества), исполнительный сбор приставам (7% от суммы долга) и работу оценщика.
Принятие нового закона упростило процедуру, четко обозначило механизм ее работы. И дает заемщику возможность выплатить долг, не оплачивая услуги организаторов торгов, отсечь другие дополнительные затраты и продать квартиру по максимально высокой цене - рыночной.
Давайте разберем, как сейчас выглядит новый порядок действий по новому закону. Заемщик может попытаться продать ипотечное жилье самостоятельно в течение полугода. Если в этот срок он не укладывается, то продажа жилья будет осуществляться в прежнем порядке.
Порядок реализации залоговой квартиры определен в законе:
- Квартира должна была быть приобретена физическим лицом
- Заемщик может направить заявление в банк о самостоятельной продаже имущества в любой момент в течение срока действия договора
- Отправить заявление можно способом, который предусмотрен кредитным договором либо заказным письмом с уведомлением по почте, или же вручив банку под расписку. В течение 10 рабочих дней после получения заявки банк должен согласовать процедуру
- Если банк дает согласие на процедуру, то он должен обозначить минимальную стоимость, по которой будет продаваться жилье. Это сумма долга по кредиту на день окончания периода продажи.
Минимальная цена исключает ситуацию, когда должник продает жилье по стоимости ниже кредита, и не может полностью погасить долг.
Сумма, вырученная от самостоятельной продажи имущества, должна быть зачислена на банковский счет, указанный банком.
В каких случаях кредитная организация может отказать заемщику в самостоятельной продаже ипотечного жилья?
Так может произойти, если:
· во-первых, банк уже подал исковое заявление в суд об обращении взыскания на предмет ипотеки или если начата процедура банкротства должника;
· во-вторых, если недвижимость заложена нескольким банкам;
· в-третьих, банк откажет заемщику во второй попытке. Если заемщик уже пытался продать квартиру самостоятельно и у него это не получилось, подать повторно заявление уже будет нельзя.
Отмечу, что в законе предусмотрен важный момент. В течение срока, который был предоставлен заемщику для самостоятельной продажи ипотечной квартиры, банк не сможет инициировать ее изъятие. А это значит, что должнику будет предоставлена абсолютно законная отсрочка, в течение которой должник, во-первых, занимается продажей своей квартиры с максимальной выгодой для себя и кредитора, во-вторых спокойно может подыскивать другое жилье, решать вопросы с переездами, со школами, с детским садами и так далее: никто в этот момент не будет ломиться в его двери с приставами и другим образом нарушать его права и членов его семьи на жилище.
Далее, естественно, происходит продажа жилья по максимально выгодной для должника цене. И если квартира была продана заемщиком дороже минимальной стоимости, то «остаток», то есть все средства, которые не идут на погашение долга и издержки банка, остаются у заемщика.
Вот такие интересные и полезные изменения в Законе.
Если Вам требуется консультация юриста, специалисты компании «ЮЭСКОМ» всегда рады помочь, консультации проходят как в офисе, так и онлайн.
Автор: Демьян Самчук
