Купил — отремонтировал — попал
Представьте, что вы купили дом, построенный еще в Советском Союзе.
Земля принадлежит городу, но Вам предоставлено право аренды на 49 лет.
Дом требует вложений и ремонта.
Сразу после приобретения Вы ремонтируете дом, вкладывая в него свои личные силы и средства.
И тут после ремонта, городская власть, увидев, что получилось вдруг захотела дом снести…
Какие для этого причины? Формально – администрация «вдруг» узнала, что в ЕГРН изменилась общая площадь дома – площадь почему-то стала больше, чем была до вас. И чтобы убедиться в этом, сотрудник администрации с специальным измерительным прибором «глаз-алмаз» выехал на место, где и увидел, что дом стал точно больше, чем был раньше.
Вывод – вы построили новый дом, ну или реконструировали старый, но без разрешения. Решение, принимаемое в этом случае одно – снести дом.
Виртуальное увеличение площади или творческая интерпретация закона
На самом же деле никакой новый дом вы не строили, площадь старого не увеличивали, всего лишь сделали в нем ремонт. Так почему увеличилась площадь?
Просто по старым правилам чердак не включался в общую площадь, а теперь включается. Так и произошли изменения: по документам площадь увеличилась, по факту – осталась прежней.
Представили? Абсурд? А нам и представлять не надо: это вольная интерпретация реального судебного дела, в котором принимали участие юристы компании ЮЭСКОМ.
Только в реальном деле все интереснее и сложнее, потому что вместо садового домика, предметом судебного спора был четырехэтажный Апарт-Отель в одном приморском городе, а в качестве ответчиков суд привлек аж все 86 собственников апартаментов – физические лица.
Один из таких собственников и обратился к нам за защитой своих прав от посягательств со стороны администрации города-курорта.
В ЧЕМ СУТЬ?
Юридическая и фактическая площадь
В 80-х годах прошлого века на казенной земле возвели нежилое здание – автоматическую телефонную станцию.
Под нужды телефонной станции выделили земельный участок и недолго думая указали вид разрешенного использования земли – под здание АТС (автоматическая телефонная станция).
В 90-х здание АТС приватизировала другая организация, но земля все еще оставалась в муниципальной собственности, поэтому был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка.
Тогда же БТИ (Бюро технической инвентаризации) провело инвентаризацию здания, выполнило все необходимые замеры, согласно которым здание состояло из цокольного, технического, первого, второго, третьего этажей и чердака.
У всех этажей определена площадь, площадь чердака тоже замерена, но не включена в общую площадь здания, как того требовало действующее на тот момент законодательство.
То есть, еще 30 лет назад достоверно установлено, что на земле стоит четырехэтажное здание с цоколем и чердаком, реальные размеры – порядка 4 тыс. кв.м., «юридические» размеры (без чердака) – около 3,3 тыс. кв.м.
Ненужная собственность
В 2011 году организация, владеющая зданием, была реорганизована.
Позднее эта крупная известная организация принялась продавать множество ненужных ему активов, среди которых оказалось и здание АТС.
В 2020 году его купили два предпринимателя, а Росреестр зарегистрировал право долевой собственности на все здание за этими предпринимателями. Земельный участок передан в аренду новым собственникам, но остался в муниципальной собственности.
Новая жизнь здания
Спустя год новые собственники здания провели капитальный ремонт и решили юридически «разрезать» здание на помещения.
Для этого потребовалось провести кадастровые работы, в рамках которых кадастровые инженеры провели все необходимые замеры по актуальным правилам. Теперь в реестре недвижимости появилось не просто здание целиком, а еще и более 120 помещений в нем – будущих апартаментов. Но кроме этого, в результате новых обмеров общая площадь здания «увеличилась», так как по действующим стандартам площадь чердака включается в общую площадь.
Примечательно, что все проекты на проведение кадастровых работ, заключение кадастрового инженера были согласованы БТИ и Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города.
Более того, Департамент трижды в ответ на вопросы новых собственников: «Необходимо ли получать разрешение на выполняемые работы у Администрации?», направлял официальные письма, суть которых сводится к следующему: «Производимые Вами работы не являются реконструкцией и получения разрешения не требуют».
В общем, Администрация знала, что новые собственники ремонтируют старое здание АТС, что в здании будет создан Аппарт-Отель, что площадь здания увеличилась на бумаге, но не по факту, что ничего нового не строится.
Кроме того, по окончании ремонтных работ прокуратура провела проверку. По итогам прокурорской проверки также было установлено, что признаки реконструкции здания отсутствуют, новые этаже не возводились, контур здания не менялся.
Стоит отметить, что новые собственники обращались в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Просили поменять уже устаревший разрешенный вид использования «под размещение АТС», на «предпринимательство, гостиничное обслуживание», с учетом того, что территориальная зона, в границах которой расположено здание и участок это позволяет. Однако администрация изменить разрешенный вид использования земли не согласилась, а самостоятельно новые собственники это сделать не могли, поскольку земля находится у них в аренде.
Апартаменты в здании предприниматели выставили на продажу. Один из таких апартаментов и купил наш клиент.
Проблемы новых собственников
И вот, когда большая часть апартаментов уже была распродана, Администрация города «обнаружила» странное явление: в реестре недвижимости вдруг изменилась общая площадь здания.
Сотрудник Администрации выехал на объект и зафиксировал в акте, что по результатам выездного обследования был установлен факт возведения нового четырёхэтажного здания с подземным этажом, без получения в законном порядке разрешения на строительство (реконструкции) здания.
Естественно, никакие замеры Администрация не проводила, а о том, что сама буквально пару лет назад ответила новым собственникам, что им не требуется никакого разрешения успешно забыла. К тому же, в Администрации вспомнили, что вид разрешенного использования казенной земли вообще-то под размещение АТС, а там какой-то отель вдруг появился.
Вооружившись актом обследования, а также двумя выписками из ЕГРН (из них следует, что площадь увеличилась), Администрация вышла с иском в суд.
Просили:
1) признать здание самовольной постройкой;
2) обязать собственников снести здание за свой счет в течение 3 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу;
3) исключить здание из реестра недвижимости;
4) взыскать с собственников судебную неустойку в размере 5 000 рублей ежедневно в случае, если здание не будет снесено в установленный срок.
Судебные тяжбы. Запрет находиться в здании
В ходе судебного разбирательства судом в отношении здания и всех апартаментов в нем были приняты обеспечительные меры, среди которых не просто запрет на продажу, а еще и полный запрет на нахождение в здании.
Активно против необоснованных требований Администрации боролись порядка 5 ответчиков – новых собственников апартаментов, среди которых был наш клиент.
Усилиями юристов ЮЭСКОМ, а также коллег – представителей других собственников, удалось добиться безоговорочной победы в суде первой инстанции.
Что было сделано
· все доводы о том, что здание то же самое, что площадь изменилась лишь «на бумаге», что Администрация сама указывала на отсутствие необходимости получать разрешение на ремонтные работы со зданием и что законность действий новых собственников подтверждена прокуратурой были озвучены и доказаны нами в суде
· еще одним сильным аргументом по делу было и то, что понятие «самовольная постройка» было введено в «юридический терминологию» только в 1995 году, а здание построено в 80-х. В свою очередь, закон не имеет обратной силы, а значит нельзя признать самовольной постройкой здание бывшего АТС.
· мы настаивали, что даже если и была осуществлена реконструкция, которая увеличила площадь здания, то снос самовольной постройки – исключительная мера и не должно применяться судом по формальным основаниям. Должен быть рассмотрен вопрос о необходимости сноса или возможности сохранения здания или приведения его в состояние до реконструкции
· как правило, даже если здание возвели или реконструировали без соблюдения необходимой процедуры получения разрешения на строительство, суд выясняет: угрожает ли это здание жизни и здоровью, а также имуществу иных лиц. Если реальной угрозы нет, а иск о сносе мотивирован лишь отсутствием нужных «бумаг» - здание сносу не подлежит.
· подтверждением этому служит многочисленная судебная практика, в том числе Верховного и Конституционного судов.
· еще мы настаивали, что снос постройки приведет к грубейшему нарушению прав всех собственников, которые уже купили апартаменты и пользуются ими, в то время как администрация «увидела» изменения после продажи объекта собственникам физическим лицам. Лишение собственности стольких людей в угоду Администрации, при условии отсутствия реальной угрозы недопустимо.
Все эти аргументы привели к положительному результату. Суд первой инстанции признал иск Администрации необоснованным и отказал в сносе здания.
Вторая инстанция и повторное рассмотрение дела
С жалобой обратилась Администрация города, просила иск удовлетворить. И тут в судебной системе случился сбой.
Краснодарский краевой суд удовлетворил иск, обязал Апарт-Отель снести.
Мотивировка? Ее не было. Суд никак не оценил все представленные собственниками доказательства, а позиция суда сводилась к тому, что он просто поверил Администрации на слово.
Дословно: «судебная коллегия приходит к выводу, что спорный объект является самовольным, поскольку реконструирован в отсутствие необходимых разрешений и согласований, с нарушением градостроительных норм».
Ни указания на конкретные градостроительные нормы, которые якобы нарушили собственники, ни оценки реальности угрозы от сохранения здания, ни доводы об изменении площади только на бумаге – ничего из этого не нашло своего отражения в постановлении апелляционного суда.
Надзорная инстанция и повторный круг рассмотрения
Естественно, после такого решения мы подали кассационную жалобу. При этом вопрос еще осложнялся тем, что после апелляции решение вступает в силу.
Иными словами, решение о сносе следовало исполнять или просить суд кассационной инстанции приостановить исполнение. Это и было сделано.
Кассационный суд встал на сторону собственников, на время рассмотрения жалобы приостановил исполнение – сносить здание пока не надо, хотя и жить в нем нельзя, ведь обеспечение не отменено.
Коллегия судей кассационного суда согласилась, что постановление апелляционного суда – юридический нонсенс.
К сожалению, кассация не сказала, что это не только юридический, но фактический нонсенс. Иными словами, кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд, поскольку судом были недостаточно исследованы и установлены все, имеющие значение для рассмотрения дела, обстоятельства. В общем, дело отправилось на второй круг рассмотрения.
При повторном пересмотре дела в апелляционном суде, учитывая, что кассация четко изложила свою позицию «дом не сносить», выбора у суда уже не осталось.
Справедливость и здравомыслие восторжествовала, логика победила, суд отказал в иске Администрации. При этом одновременно с решением об отказе в иске суд постановил отменить все обеспечительные меры, собственникам наконец-то разрешили пользоваться своими же апартаментах, все ограничения по доступу граждан в Апарт-Отель были сняты.
Борьба с надуманным и необоснованным иском Администрации заняла почти 2 года, было потрачено огромное количество сил, средств и нервов.
Два года юристы ЮЭСКОМ и другие представители собственников боролись с произволом. И победили. Отстояли право 84 граждан на их недвижимость. Но какой ценой? Это история не только о праве, но и о том, как важно его защищать.
Автор: Олеся Дьячкова
